提问人：xiangrikui 2024-07-14 21:01:38 浏览：6102
目前在中国买房有两种付款方式，一、全款;二、贷款。
贷款又分为：商业贷款和公积金贷款两种。
商业贷款可以用来买住宅、商住;
公积金贷款不能用于购买商住，只能用于买住宅、装修、租房等。
公积金贷款和商业贷款对于购房者的主要不同之处在于(1)额度(2)贷款利率(3)流程
(1)额度
商业贷款：第一套房首付需要至少3成，第二套房需要首付至少6成，第三套房停贷。(要求收入证明开到每月还款额的两倍)
公积金贷款：第一套房首付需要3成(北京的情况是90平米以下的普通住宅可以2成)，第二套房需要首付至少6成(每个省份都有公积金贷款额度的限制，北京根据信用评级略有差别，80-104万不等。)，第三套房停贷。
(主要指的是住宅，商住不分一套二套，一律首付至少五成)。
(2)贷款利率
目前商业贷款的基准利率是：6.55，商业贷款分为等额本金和等额本息两种还款方式，简单来说，等额本息就是每月还款数额是一样的，等额本金就是每个月约还越少，但最开始压力很大。
公积金贷款的基准利率是：4.5
北京目前的情况是
a.首套房基本上是基准利率，但也有部分楼盘因为合作银行不同，能给出9-9.5折的折扣。
b.二套房基本上是1.1倍利率。
举个例子：
首套房贷款80万，30年，按照基准利率计算。
商业等额本息需要还102.98万利息，
公积金贷款需要还65.93万利息。
(3)贷款流程
个人住房公积金贷款买房的主要流程主要分为以下几个步骤,每个步骤都需要进行了解。
1,初审
初审是由住房资金管理中心对申请人所提交的材料进行初步的审查。整个审查过程包括对申请人的资格、贷款额度和贷款期限进行初步的审核。在初审合格之后,有中心出具《抵押物审核评估通知单》。
2,评估
个人住房公积金贷款申请人持《抵押物审核评估通知单》可到中心所指定的评估机构对其所需要购买的房屋价值进行相关的评估。
3,审核
申请人需要持由评估机构所出具的《评估报告》以及中心所要求的初审材料到中心进行贷款相关审核。审核合格后,中心会为申请人开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。
4,办理相关担保手续
申请人带着《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》后,可以办理相关手续,办理手续时需要按照自己选择的担保方式正确办理。
5,签订借款合同
办理完相关手续后,申请人可以与中心签订相应的借款合同,以便后续手续的进行。
6,住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议
在签订完借款合同后,由住房资金管理中心出面与受托行签订相关的委托贷款协议。
7,提出贷款申请
借款人需要直接向住房资金管理中心提出相应的贷款申请。借款人可以要求受托行根据需要代为收集相关的借款人申请资料并且统一交资料交给住房资金管理中心进行审核和审批。
8,签订委托合同
住房资金管理中心在对每笔款项的金额、期限、利率等进行审批后会通知受托行与之签订委托贷款合同。
9,办理贷款并划款
受托行按照委托贷款合同的约定,与借款人签订以下合同:①,《住房公积金委托贷款抵押合同》;②,《住房公积金委托贷款质押合同》;③《住房公积金委托贷款保证合同》。在签订完这些合同后,办理借款手续。在这些手续进行之后,受托行会将相关贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。